החלטה בתיק ה"פ 47798-03-12

מבוא

1.     המבקשים הגישו המרצת פתיחה ובה בקשו להצהיר ולקבוע את זכויות המבקשים והמשיבה 1 (להלן-המשיבה) בקשר לחלקה 2 בגוש 11013, הנמצאת ברחוב הרצל 56 בקרית אתא, (להלן-החלקה).

אין מחלוקת כי הבעלים של החלקה, היא משיבה 2, קרן קיימת לישראל (להלן-המינהל) וכי לשני הצדדים זכויות חכירה בחלק מהחלקה.

לאחר הגשת כתבי הטענות  הסתבר כי בלב המחלוקת שתי שאלות:

·        האם החלוקה בין הצדדים היא בדרך שלכל צד זכויות במחצית מהחלקה כטענת המבקשים, או שמא החלוקה היא בהתאם לתרשים שצורף להסכמי ההתקשרות עם המינהל ולפיו למשיבה חלק מסוים, גדול יותר לטענתה ממחצית.

·        מאחר והופקע/הופרש חלק מהשטח המוחזק ע"י המבקשים לצורכי דרך, התעוררה השאלה האם גם על המשיבה לשאת באותה הפקעה, בעת הגדרת שטחו של כל צד.

2.     בדיון מיום  12.9.2012 הגיעו  הצדדים להסדר דיוני ולפיו הוסכם כי בשלב ראשון יוכרעו  שתי השאלות הנ"ל על פי סיכומים בכתב שיגישו הצדדים ובהתאם למסמכים הקיימים בתיק בית משפט. לאחר הגשת סיכומי המבקשים והמשיבה הסתבר כי הצדדים חרגו ממסגרת ההסדר הדיוני והעלו שאלות נוספות וטענו טענות עובדתיות שאינן מופיעות במסמכים ולכן התבקשו הצדדים להודיע האם מי מהם חזר בו מההסכמות מיום 12.9.2012 ולאחר ששני הצדדים שבו ואישרו את ההסדר הדיוני, אכריע בשתי השאלות הנ"ל בלבד ועל פי המסמכים שצורפו לכתבי הטענות. עוד יצוין כי המינהל קיבל את סיכומי המבקשים ביום 14.11.12 ויכול היה להגיש סיכומים תוך 20 יום, משום מה בחר שלא להגיש סיכומים מטעמו ולכן לטענותיו אתייחס בהתאם לכתב התשובה המפורט שהגיש.

דיון

כיצד תחולק החלקה בין הצדדים.

אפתח בסקירה כרונולוגית של המסמכים תוך בחינת הנושא שבמחלוקת, השטח שהוקצה לכל צד.

-ביום 25.8.54 נחתם חוזה חכירה בין קק"ל לבין גבעת אתא ב' אגודה שיתופית לשכון בע"מ (להלן-האגודה), בעמוד 15 בפרק תיאור הנכסים נכתב: אדמת מירי, חלקה 2 גוש 11013 בשטח של 1,009 מ"ר (נספח א לתשובת המינהל). בשלב זה טרם חולקה החלקה לחלקים.

-ביום 21.9.54 נחתם חוזה חכירת משנה בין האגודה לבין חיים ודבורה קפהן, בפרק תיאור המגרש נכתב כי השטח כולו 1009 מ"ר והוצג תרשים (להלן-התרשים) ובו שני בתים, למשפחת קפהן הוחכר החלק המסומן כחלק ב', (נספח ב' לתשובת המינהל).  על תרשים זה מבססת המשיבה את טענותיה. בחינת התרשים והחוזה מראה כי התרשים אינו כולל מידות, אין אזכור לגודלו של חלק ב' המוחזק כיום ע"י המשיבה. ניתן ללמוד מהתרשים על מיקום ביתו של כל צד וכי מהמקום המסומן כ"רחוב" הוקצתה דרך מעבר לחלק ב'. באותו יום, 21.9.54 נחתם חוזה חכירת משנה, בין האגודה לבין גאולה וצבי אילת, לחוזה צורף אותו התרשים, (נספח ד' לתשובת המינהל).

-ביום 17.8.64 נחתם שטר העברת חכירה חלקית ולפיו הועבר מהאגודה לקפהן          "1/2 החלקה" ששטחה הכולל 1,009 מ"ר. לשטר צורף התרשים (נספח ה1 למינהל). באותו יום נחתם שטר העברת חכירה חלקית נוסף ולפיו הועבר מהאגודה לאילת        "1/2 החלקה" ששטחה הכולל 1,009 מ"ר, גם לשטר זה צורף אותו תרשים (נספח ה1 לתשובת המינהל).

-ביום 2.1.72 העביר חיים קפהן את זכויותיו למרדכי קפהן,  (נספח ט1 לתשובת המינהל) ובהסכם נכתב במפורש כי מעביר הזכויות "הוא כעת הבעלים הרשום של מחצית זכות החכירה בחלקה". גם מקבל הזכות, מרדכי קפהן  הצהיר כי הוא מקבל מחצית מזכויות החכירה בחלקה, (נספח ט2 לתשובת המינהל). ביטוי לאותה מחצית נתנו חיים ומרדכי קפהן ביום 9.4.75 עת חתמו על שטר העברת זכות חכירה (נספח י לתשובת המינהל).

-ביום 17.1.2002 נערך חוזה לפיו המבקשים 1 ו-2 רכשו מאילת את זכויותיהם במחצית החלקה, (נספח 2 להסכם, נספח ו לתשובת המינהל), אמור מעתה בשלב זה בו נכנסו המבקשים 1 ו-2 לתמונה הם רכשו את זכויות משפחת אילת כששני הצדדים לחוזה מתייחסים למחצית החלקה.

-ביום 21.11.2004 נחתם חוזה חכירה בין המינהל לבין קפהן מרדכי (נספח יא לתשובת המינהל, נספח ז לתביעה) בו נכתב כי השטח אליו מתייחס החוזה, 504.5 מ"ר לערך. ביום 9.2.2005 נחתם חוזה חכירה בין מבקשים 1 ו-2 לבין המינהל (נספח ז לתשובת המינהל,  נספח ב' לתביעה) ולפיו חכרו המבקשים 1 ו-2 שטח של 504.5 מ"ר. כך גם הוגדר השטח בשטר העברת זכות שכירות כ "1/2 החלקה" ששטחה הכולל 1,009 מ"ר,  (נספח ח לתשובת המינהל). המשיבה מעלה טענה כי נכתב בחוזה  504 מ"ר בערך וכי מכך היא מבקשת ללמוד כי חלקה גדול מחצי, טענה זו אינה מתיישבת עם תוכנו של החוזה שבא לידי ביטוי מידית בשטר העברת זכות שכירות שבו נכתב כי השטח הוא 1/2 משטח של 1,009 מ"ר.

-ביום 16.9.2009  נכנסה המשיבה לראשונה לתמונה, היא קבלה במתנה מאביה מרדכי קפהן את זכויותיו (ראו תצהירה נספח יב' לתשובת המינהל), בתצהיר נכתב במפורש כי לאביה זכויות "במחצית חלקה" ואותם היא מקבלת במתנה, כך הצהיר האב נותן המתנה, כך גם נכתב ביום 10.5.2010 בשטר העברת זכות השכירות (נספח יג לתשובת המינהל).

3.     לאחר ניתוח כל המסמכים אני קובע כי לכל צד זכות במחצית משטח החלקה. המשיבה נכנסה בנעלי משפחת קפהן, היא אינה יכולה לרכוש זכויות בשטח הגדול מהשטח של מעביר הזכויות אליה וגם מעביר הזכויות אליה אינו יכול למכור יותר מהזכויות שהיו לו. ביום 21.9.54 חולקה לראשונה החלקה לשני חלקים שווים, בדרך של חתימה על שני חוזי חכירה משנית עם האגודה בעלת הזכויות באותו מועד, בשני החוזים נקבע כי לכל צד מחצית מ-1,009 מ"ר. התרשים שצורף כללי, אין בו מידות או נתונים באשר לגודל השטח, התרשים אינו גובר על הקביעה המפורשת בחוזים כי השטח של כל צד יהא   מחצית מ-1,009 מ"ר. משפחת קפהן הפכה באותו מועד לבעלת זכויות בשטח של 504.5 מ"ר. כך גם היה בעת העברת זכות החכירה החלקית מהאגודה למשפחת קפהן ביום 17.8.64.  ולכן לא במקרה כשהעביר חיים קפהן את זכויותיו לבנו מרדכי ביום 2.1.1972, הצהירו המעביר והמקבל כי מדובר במחצית החלקה, דהיינו מרדכי קפהן ידע היטב ואפילו אישר זאת בתצהיר כי הוא מקבל מחצית מהזכויות בחלקה, כך גם נרשם בלשכת המקרקעין, למרדכי קפהן זכויות במחצית מחלקה ששטחה 1,009 מ"ר. גם כשהתקשר מרדכי קפהן עם המינהל ביום 21.11.2004 נרשם בחוזה החכירה כי הוא מתייחס לשטח של 504.5 מ"ר.

אם לא די בכך ביום בו נכנסה המשיבה לתמונה, עת קבלה מאביה מרדכי קפהן במתנה את זכויותיו, הצהירה כי מדובר במחצית החלקה, הצהרה המהווה הודאת בעל דין, ואף חתמה על שטר העברת זכות השכירות לפיו היא מקבלת זכויות במחצית מחלקה ששטחה 1,009 מ"ר.